相続した空き家、売却？賃貸？税金面から考える選択肢

親から相続した家を、自分として使う見込みもなく、売った方がいいのか貸した方がいいのか悩んでいる方も多いのではないかと思います。

ということで、今回は「売却」したときの税金の取り扱いと、「賃貸」に出したときの税金の取り扱い、さらにそれらのメリット・デメリットを比較してみたいと思います。

「売却」したときの税金の取り扱い

相続した空き家を売却するときには、「譲渡所得」という部分に対して所得税がかかる可能性があります。

「譲渡所得」とは売却益に対してかかる税金で、具体的には以下のような計算式です。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

※「取得費」には物件購入代金のほか、購入時仲介手数料、登記費用なども含まれます。

そして、この譲渡所得に税率をかけて税額が決まるわけですが、税率は所有期間によって異なり、具体的には以下のとおりです。

相続により取得した家であれば、所有期間は「相続日から譲渡」ではなく、「亡くなった方が取得した日から譲渡日」までの期間で判定します。

重要なのが「特別控除額」のところで、相続した空き家であれば通称「空き家特例」で3,000万円の控除額を適用できる可能性があります。

適用できるか否かで税額が大きく変わりますので、要チェックです。

「空き家特例」の解説記事はこちらをどうぞ　⇒リンク

相続した空き家を賃貸に出すときには、「不動産所得」という部分に対して所得税がかかる可能性があります。

具体的には以下のような計算式です。

不動産所得＝賃料収入－必要経費－特別控除額

※必要経費には、固定資産税、修繕費、管理会社費用のほか、減価償却費も含まれます。

※不動産所得は、会計ソフトで記帳すること等を要件として「青色申告特別控除（10万円 or 65万円）」を適用できます。

「不動産所得」に対して適用される税率は、所得税に住民税も合わせると0%～55%となっており、その人の他の所得（給与所得など）とも関連して変動します。

つまり、譲渡所得とは違い人によって大きく税率は異なるということです。

さらに所得税とは別の観点、「相続税」の観点からは、「人に貸している土地は相続税評価額が下がる」という点も重要です。

将来の二次相続まで見据えると節税効果が高い可能性もあるので、頭に入れておく必要があります。

以下のようにメリット、デメリットを整理してみました。