【住宅省エネルギー性能証明書】中古マンション購入時に住宅ローン控除額を増やす方法

中古マンション購入の場合でも、住宅ローン控除は適用可能です。

※中古でも「買取再販か否か」でルールが変わってくるのですが、今回の記事では買取再販ではないケースに絞って解説します。

住宅ローン控除適用額には2つのパターンがあって、具体的には、現在の税制（2025/12/31までの間に居住する場合）では以下のように定められています。

つまり「認定住宅等」に該当するかどうかで、トータル70万円（＝[21万円－14万円]×10年）の違いにもなり得るのです。

なお「認定住宅等」とは、以下のいずれかの住宅を指します。

• 認定長期優良住宅に該当する家屋
• 認定低炭素住宅に該当する家屋
• （特定）エネルギー消費性能向上住宅に該当する家屋

これらの細かい解説は省略しますが、上の2つは主に戸建て住宅で認定されるものであり、マンションの場合は一番下のいわゆる「省エネ住宅」に該当すると言えるか否かがポイントとなります。

具体的には、住宅ローン控除の確定申告をするときに、「省エネ住宅」の証明書類を添付できるかどうかが控除適用額を増やせるかどうか、その分かれ目になるわけです。

それでは、「省エネ住宅」の証明書類とは具体的にはどんなものかというと、以下のいずれかの書類を指します。

• 住宅省エネルギー性能証明書
  ⇒建築士等が発行できる書類です。「断熱等性能等級4以上」と「一時エネルギー消費量等級4以上」の両方を満たすこと等を建築士等が証明するものです。
• 建設住宅性能評価書
  ⇒登録住宅性能評価機関が発行できる書類です。「断熱等性能等級」と「一時エネルギー消費量等級」について、その評価結果が記載されています。いずれも4以上であることが、「省エネ住宅」に該当するためには必要となります。

…したがって、これら書類のいずれか（建設住宅性能評価書の場合は等級4以上）があれば控除適用額アップと言えるかというと、一つ重要な点があって、それは・・

家屋の取得の日前2年以内または取得の日以後6か月以内に証明のための家屋の調査（または評価）がされたもの

という、書類の証明日／評価日にもルールがあるということです。

「建設住宅性能評価書」は基本的には新築のときにのみ作成するものであって、その後作成することは無いのではないかと思います。

新築購入する人にとっては、よっぽど売れ残りでない限りこれで全く問題ないわけですが、中古購入する人は2年以内の築浅物件でない限り、この書類では評価日ルールのところでNGとなってしまうわけですね。

そして、2年以内の築浅物件の購入なんて相当なレアケースだと思います。

したがって、中古マンション購入においては、通常「建設住宅性能評価書」による控除適用額アップは無理と考えるのが良いでしょう。

そうすると、残されたのは「住宅省エネルギー性能証明書」による方法のみですが、この方法は現実的な手段です。

なぜなら、執筆者である私自身が実際にこの方法で控除適用額アップを実現したからです。

具体的にどう動いたのかというと、この書類を発行できるのは建築士等なので、まずはサポートしてくれそうな設計会社を探しました。

※この証明書発行を業務としている会社はかなり少ないようで、色々検索してもなかなか見つかりませんでした。

そして、何とかサポートしてくれそうな会社を見つけて問い合わせたわけですが、場合によっては現地調査、つまり家に入って設備の確認をするケースもあるとのことでした。

私のマンションの場合は運よく書面調査だけで発行可能ということで、証明書作成を依頼して報酬を振り込み、そこから1週間くらいで証明書が郵送で届いた、という流れです。

なお料金は税込66,000円だったので、メリット額の方がはるかに多い計算にはなります。

具体的にどの会社に依頼したのか知りたい人がいましたら、お問い合わせフォームからご連絡頂いたら力になれるかもしれませんので、お気兼ねなくご相談ください。

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